Anno I - Numero 12 - Mercoledì 04 Ottobre 2006

Valutazioni immobiliari tra standard e realtà

Andrea Rubino
Vorrei in questa mia breve riflessione ancora una volta ribadire un aspetto,che più volte si dimentica , quando ci si serve, si incontra un agente immobiliare, un’agenzia immobiliare. Il ruolo sociale ed economico dell’attività che oggi è e deve essere considerata a tutti gli effetti professionale. Nonostante la sua figura sia relegata, in alcuni casi, alla mera attività di mediazione, in tanti altri molti casi, grazie al processo evolutivo professionale, l’agente immobiliare recita un ruolo importante nel complesso mondo immobiliare,quale profondo conoscitore del mercato, costantemente e giornalmente a contatto sia con il compratore che con il venditore, principalmente con le famiglie, recependo le preferenze ed interpretandone le tendenze d’acquisto.
Per queste ragioni si può comprendere come il suo contributo professionale sia importante per l’impresa costruttrice, non solo per l’aspetto di commercializzazione del bene immobile ma anche nel processo di localizzazione e progettazione immobiliare,ovviamente collaborando con gli altri professionisti del settore quali geometri,ingegneri ed architetti. L’importanza del ruolo dell’agente immobiliare , per quanto riguarda la sua funzione di “valutatore” quale maggiore interprete tra la domanda e l’offerta del mercato, la si evince dalla definizione del valore di mercato data da 3 istituti: I.V.S L’international Valuation Standard European Valuation Standard, L’ Appraisal Institute . Per definizione “il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima,posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente ,non condizionato e nel proprio interesse,dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità,con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Il processo evolutivo della professione oggi fa si che l’agente immobiliare ,in forza dell’articolo 3 comma terzo e quarto della legge 39/89 oltre ad essere abilitato ad effettuare perizie e consulenze tecniche da parte di enti pubblici può iscriversi quale perito ed esperto presso le camere di commercio e quale C.T.U presso il tribunale: compito che fra l’altro riprende una norma legislativa esistente già nel 13 e 14 secolo dove il mediatore fungeva da perito, da garante e fideiussore e seppur non investito di poteri di pubblico ufficiale,ne svolgeva di fatto le funzioni con obbligo di redigere particolari scritture.
Quindi la sua funzione di perito, di “valutatore” commerciale che certamente è un compito estremamente importante, che richiede preparazione non solo teorica che i corsi di accesso alla professione o la mera preparazione scolastica non sono in grado di dare.
Ecco quindi il perché del ruolo delle associazioni di categoria che hanno avuto ed avranno un peso determinate nella competenza professionale sia per quanto riguarda la preparazione e soprattutto l’aggiornamento professionale,aspetto su cui tutte le professioni stanno puntando sensibilmente le proprie attenzioni.
La FIAIP che mi onoro di rappresentare, quale segretario nazionale, è una associazione di professionisti del settore che quest’anno festeggerà i suoi primi 30 anni di vita. Da sempre la nostra Federazione si è occupata e preoccupata dell’elevamento professionale dei propri iscritti organizzando corsi,seminari,convegni. E’ stata l’associazione che ha promosso Master universitari,e la prima a livello europeo ad aver promosso il Primo corso di Laurea in intermediazione ed amministrazione immobiliare,attivo dal 2003 presso la facoltà di Economia dell’Università di Bari. Nel capoluogo pugliese, per esempio, con il Politecnico è stato organizzato il DEI corso di diritto ed economia immobiliare che quest’anno vedrà lo svolgimento del 2° corso. Certamente oggi la federazione con le oltre 10.000 agenzie associate ha una grande risorsa, basilare per il complesso processo nelle valutazioni immobiliari. Per questo da molti anni collabora con diversi istituti di ricerca e attraverso propri membri è presente nei comitati scientifici presso le sedi territoriali dell’agenzia del Territorio per la stesura dell’osservatorio immobiliare,nonché è presente nell’Ente federato dell’UNI, l’L’UNITER per la standardizzazione dei servizi immobiliari. E’ organizzatrice dell’Osservatorio immobiliare FIAIP sia urbano che turistico, oggi giunto alla 13 edizione , avvalendosi di una rete di ben 1200 rilevatori su tutto il territorio nazionale.
Il prossimo 17 ottobre presso il circolo della stampa di Milano sarà presentato l’Osservatorio immobiliare Urbano che riguarda il 1° semestre 2006 e che certamente vedrà maggiormente perfezionato l’ottimo rapporto precedente che contava 3 tipologie di immobili(residenziale, terziario, commerciale,) 47 tipologie di ricerca, 113 città capoluoghi di provincia, 233 centri minori, 5504 quartieri,20634 valori immobiliari con otre 100.000 transazioni. Sarà anche questa l’occasione per conoscere con quali strumenti valutativi la professione dell’agente immobiliare si è incamminata verso nuovi traguardi.


Andrea Rubino
Segretario Nazionale Fiap
 

Arriva la Finanziaria. Si salvi chi può

I provvedimenti sulla casa: Abitazioni direttamente ed indirettamente interessate dalla manovra finanziaria

Arriva la Finanziaria. Si salvi chi può Dai condomini che diventano sostituti d'imposta, all’obbligo di segnalare, sempre nel modello Unico, i dati relativi all'Ici, agli agenti immobiliari che diventano responsabili in solido per i pagamenti delle imposte. Sono diversi i provvedimenti contenuti nella finanziaria che incideranno, direttamente o indirettamente, sulla casa e sulla categoria degli agenti immobiliari. Ecco una sintesi delle misure più importanti.

Agenti immobiliari. Saranno obbligati alla registrazione per tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione di affari; gli agenti, inoltre, diventano solidamente responsabili per il pagamento dell'imposta in questione.

Dati Ici nella dichiarazione dei redditi. Questa norma serve a incrociare i dati fiscali relativi agli immobili, in modo da ridurre l'area della possibile evasione sull'Ici. L'Ici, inoltre, approda nella dichiarazione dei redditi che dal prossimo anno dovrà riportare anche i dati fiscali relativi agli immobili. L' obiettivo è quello di ridurre l'area dell'evasione. «Nel quadro delle dichiarazioni dei redditi relative ai fabbricati - è scritto nell'articolo della legge finanziaria - sono specificati per ogni immobile, oltre all' indirizzo, l' identificativo dell' immobile stesso costituito dal codice del comune, il foglio, la sezione, la particella e il subalterno». Inoltre, i contribuenti che usufruiscono dell' assistenza fiscale, presentando il modello 730, potranno farsi pagare anche l' Ici mentre tutti gli altri, che presentano Unico, dovranno indicare i relativi dati. C’è poi il fatto che i Comuni potranno ricorrere alla tassa di scopo per finanziare in parte le opere pubbliche o altro e ciò graverà direttamente sull'Ici, per una misura massima dello 0,5 per mille.

Condomini sostituti d'imposta. Il condominio opererà all'atto del pagamento una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell'imposta sul reddito, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi.

Tassazione d’Affitti- E' prevista la riforma della tassazione dei redditi da locazione ai quali sarebbe applicata una imposta sostitutiva con aliquota al 20% allo stesso modo delle rendite finanziarie. La misura, oltre al carattere sociale avrebbe anche l'obiettivo di favorire l'emersione e combattere gli affitti in nero.

Catasto - I Comuni amministreranno il catasto inoltre per combattere gli affitti in nero e avranno una compartecipazione all'Irpef.

Studenti fuori sede - Gli studenti universitari fuori sede potranno usufruire di una detraibilità al 19% del canone di locazione fino ad un massimo di 500 Euro.

Successione - Ci sarà un aumento delle imposte catastali e ipotecarie ai fini della successione.

Giovani coppie - Per tutte le giovani coppie potrebbe arrivare un «bonus affitto».

Energia - Lo sgravio Irpef del 36% e l'Iva al 10% sulle ristrutturazioni in scadenza a fine anno potrebbe essere concentrato su interventi in grado di garantire risparmio energetico. In pratica, ci sarebbe uno sconto intorno al 50-60% per l'installazione di pannelli solari, l'acquisto di caldaie a consumo ridotto e la riqualificazione edilizia.

Nuova polizza Anticalamità - E' prevista una polizza obbligatoria anti-calamità

Agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie Vengono prorogate nel 2007 le agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie. La Finanziaria 2007 fissa al 36% lo sconto sulle spese sostenute per lavori di restauro,risanamento e ristrutturazione e fissa a 48.000 euro per unità immobiliare il limite massimo di spesa sul quale è applicabile la percentuale di detrazione.


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Politiche per la casa: La federazione propone la detrazione per gli affitti

Arriva la stretta del Governo e in sei città aumenta l’aliquota Ici per la prima casa

Franco ArosioLotta all’evasione, all’abusivismo e rilancio del mercato immobiliare. Si ad una tassazione separata, se accompagnata alla detraibilità per gli affittuari. Nei giorni scorsi la Federazione degli Agenti Immobiliari Italiani ha ribadito l'ipotesi di una separazione dei redditi da locazione dagli altri redditi o una aliquota percentuale concertata con le categorie del settore ci sembra una buona idea. “Ci preoccupa - sottolinea il presidente nazionale Fiaip Franco Arosio - che questa riforma annunciata dal governo non vada a vantaggio del rilancio del mercato immobiliare e non faccia emergere davvero l'evasione fiscale che lo stesso Governo intende combattere con la Finanziaria”. Ben venga quindi una maggiore trasparenza fiscale, ma per tutti i proprietari ed inquilini e all'interno di un progetto complessivo del settore immobiliare, a tutela e garanzia del consumatore così come del proprietario immobiliare per lo stesso sviluppo del mercato della locazione.
Per portare avanti i propri punti di vista Fiaip ha partecipato nelle scorse settimane con i suoi esponenti ad una serie di iniziative pubbliche a Roma. Tra queste la partecipazione del vicepresidente vicario Paolo Righi insieme ad esponenti di Confindustria, Uil, Confedilizia e rappresentanti del mondo dell'artigianato e dell'agricoltura e dell’avvocatura ad un convegno promosso dai dirigenti di Alleanza Nazionale a cui erano presenti Gianfranco Fini, Gianni Alemanno, Adolfo Urso e Maurizio Gasparri e da cui è emersa una forte preoccupazione per il varo della finanziaria, che vede un inasprimento fiscale nei confronti del "popolo delle partite Iva" e sulla casa.
Paolo Righi, vicepresidente di Fiaip, ha espresso “una forte preoccupazione su una manovra che si prospetta iniqua, ed in particolar modo, ha sostenuto come non sia necessario tassare il valore degli immobili ma eventualmente il reddito che essi producono. Così facendo non si farà altro che danneggiare l'intero comparto immobiliare e si andrà ad intaccare il bene più caro alle famiglie italiane, la casa di proprietà”.
All’Assemblea romana di An si è affrontato anche la questione della produttività e della competizione, la platea si è espressa in modo quasi univoco sul fatto che le liberalizzazioni siano necessarie, ma un no secco alla mancata concertazione e un segnale d'allarme sulle municipalizzate di fatto stanno ricreando uno statalismo che oggi è antitetico alla crescita. L'onorevole Alemanno ha dichiarato al termine dell’iniziativa che incontrerà tutte le categorie, immediatamente dopo il vario della manovra finanziaria per coordinare un azione volta a portare modifiche laddove se ne intravedesse la necessità, di cui lo stesso si farà portavoce.
Sei città intanto hanno già aumentato l'aliquota per la prima casa (Genova +0,2 per mille; Ascoli +0,45; Pesaro +1,20; Arezzo +0,10; Caserta +1,50; Catania +1,10;), a fronte di 4 Città (Sondrio, Alessandria, Lecce e Potenza), che ne hanno diminuito leggermente l'aliquote, mentre 8 Città hanno aumentato l'aliquota ordinaria. L'aliquota media applicata quest'anno per l'abitazione principale è del 5,10 per mille, mentre l'aliquota ordinaria e' del 6,66 per mille;erano rispettivamente al 5,07 per mille e 6,60 per mille. Si apprende poi che Comuni e Stato hanno deciso che lavoreranno assieme per supportare le amministrazioni locali in tutte le azioni di riqualificazione degli immobili pubblici situati in aree comunali ed intercomunali. Questo il senso del protocollo d'intesa siglato giovedì scorso a Palazzo Chigi dal ministro per gli Affari Regionali Linda Lanzillotta, dal Vice Ministro dell'Economia Vincenzo Visco e dal Presidente dell'Anci Leonardo Domenici. Il protocollo avvierà un processo di pianificazione strategica unitaria volta a potenziare tutti quei processi di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, in sede locale, attraverso l'attivazione di sinergie tra le parti interessate, che presto saranno convocate ad uno stesso tavolo operativo.
(vmc)

 

Meno rischi per gli investitori esteri con il nuovo indice mondiale lpd

Epic-European property italian conference Si è svolto all’hotel WestinExcelsior di Roma, nei giorni scorsi l'ottava edizione di “Epic-European property italian conference” la rassegna sul mercato immobiliare che raduna i principali operatori del settore immobiliare e del real estate italiano. Anche quest'anno temi di rilievo per il mercato immobiliare non sono mancati. Si è parlato della nuova normativa (dlg 223/2006) che regola la fiscalità sul real estate e dei cambiamenti avvenuti con il nuovo articolo 37 del testo unico della Finanza, che non pone limiti al portafoglio immobiliare dei fondi immobiliari speculativi, dando un lasciapassare al decollo di questi prodotti finanziari, finora poco utilizzati in Italia. Tra le novità emerse l’inserimento dell’Italia nel nuovo indice mondiale di Ipd, investment property databank, un vero e proprio l’indice delle property da reddito che permette il confronto con altri 19 paesi tra cui Usa, Canada e Sud Africa oltre ai paesi europei e che permetterà agli investitori stranieri maggiore trasparenza per la loro attività. “In Italia – secondo i dati Ipd – il mercato immobiliare negli ultimi mesi si è stabilizzato: la performance al 9% appare abbastanza sostenuta il rendimento da locazione con il 5,9% si conferma come la componente principale del rendimento complessivo, a fronte di una crescita più contenuta rispetto al passato dei valori del mercato attorno al 2,9%”.
Ma la vera peculiarità dell’appuntamento di Epic è stato l'incontro tra più realtà che operano nel settore immobiliare: operatori italiani ed esteri che mettono a confronto tra le loro esperienze, nel contesto dei grandi mutamenti dell'economia globalizzata. Si è discusso approfonditamente sul futuro del mattone. Dopo l'exploit avuto negli ultimi anni, il mercato comincia a dare segni di rallentamento anche in Italia, come è già evidente oltreoceano, dove si avverte una vera e propria inversione di rotta. Tema fondamentale di dibattito tra i numerosi urbanisti presenti è la razionalizzazione di sviluppo delle grandi metropoli, con l'opportunità di semplificazione delle procedure burocratiche, con riferimento alla finanza sostenibile che coinvolge sia la Pubblica Amministrazione che i privati. Sono stati presi in esame i temi della riqualificazione territoriale, che hanno visto negli ultimi anni l'affermazione del modello applicato a Barcellona e Londra. Sono stati infine esaminati grandi programmi di sviluppo urbani, alternativi alla città monocentrica, capaci di migliorare la qualità della vita.

 
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Riunita la prima Assemblea dei responsabili regionali all'informatica

Nella giornata di martedì 19 settembre u.s. in Milano, presso la delegazione Fiaip, si è riunita l'Assemblea dei Responsabili Regionali all'Informatica. E' stato un incontro molto cordiale e costruttivo, sono state valutate le attività sin ora svolte, spiegandole ai vari responsabili, e sono state gettate le basi per l'attività futura. I lavori sono stati aperti con la presentazione all'Assemblea dei componenti la neo confermata commissione nazionale informatica e con l'indicazione delle loro rispettive deleghe che sono risultate le seguenti: Andreani Filippo: FiaipOffice, Giannico Marco: cercacasa.it, Lanata Manuel: siti regionali e provinciali, Tondo Luca: settore turistico, Sangiovanni Gelmini Ezio: informatizzazione federativa e servizi in convenzione. Inoltre è stata data la notizia relativa all'ingresso in commissione, dopo l'approvazione dell'Ufficio di Presidenza, di un nuovo collega nella persona di Ranieri Antonio del collegio di Cosenza in rappresentanza del settore mediazione creditizia.
Relativamente ai progetti futuri è stato dato notevole risalto alla nuova piattaforma dei siti regionali e provinciali, già funzionante dopo la prima fase di test condotta dal referente di progetto in commissione Manuel Lanata al quale sono andati i ringraziamenti dell'intera assemblea. Nel corso della riunione è stata anche collegialmente scelta la nuova veste grafica di detta piattaforma, che ormai a breve sarà resa disponibile on line con contestuale informativa inviata a tutti i presidenti ed a tutti i responsabili all'informatica.
E' stato evidenziato il notevole passo in avanti effettuato determinante sia sotto il punto di vista grafico che sotto quello operativo, dato che ora le molte sezioni gestibili localmente sono fruibili mediante banali strumenti d'uso basati sulle funzionalità di un semplice editor di testo. Di queste nuove funzionalità è stata data ampia dimostrazione d'uso con numerose prove e verifiche. E' stato poi accennato all'intenzione della commissione di rivisitare anche la veste grafica del sito istituzionale www.fiaip.it per ottenere una maggiore incisività sul web.
Da ultimo è stato spiegato che la spedizione del nuovo "Prontuario dei Servizi" e del nuovo "Cd federativo", entrambi nell'edizione 2006, tirati in 50.000 copie, si è dovuta fermare a causa di un problema all'abbonamento postale dovuto al cambio di editore della rivista L'Agente Immobiliare. Tutti i presenti hanno auspicato che nel mese di ottobre tutto questo materiale possa essere postalizzato per promuovere le iscrizioni alla Federazione per l'anno 2007.
Nel corso dei lavori è stata anche illustrata la bozza di realizzazione del "Manuale Operativo Fiaip" che sarà il vademecum dove trovare ogni procedura operativa necessaria per adempiere al proprio compito di dirigente federativo nel miglior modo possibile. Tale manuale sarà realizzato solo in formato elettronico e messo a disposizione dei destinatari sul sito internet Fiaip.
La riunione si è conclusa con l'auspicio unanime che la prima Assemblea dei responsabili regionali all'informatica non sia anche l'ultima. L'idea avvallata da tutti i presenti è quella di ripetere l'incontro almeno due volte l'anno per fare il punto della situazione e sviluppare una progettualità comune, mantenendo comunque nel frattempo uno stretto contatto collaborativo vie e-mail. Nel caso in cui vi fossero particolari argomenti da trattare verrà invece effettuata una specifica convocazione dell'assise.

Ezio Sangiovanni Gelmini
Responsabile Settore Informatica
 
L'APPROFONDIMENTO DELL'ESPERTO
Quando il condizionatore è rumoroso
La stagione estiva dà modo alla sempre più crescente propagazione di rumori, di vario genere, che spaziano dagli schiamazzi alle molestie attraverso gli apparecchi sonori o strumenti acustici, tali da raggiungere l'habitat e il riposo delle famiglie, nelle proprie unità abitative. Orbene, una delle cause di disturbo alla quiete e tranquillità delle persone è proprio l'attivazione dell'impianto di condizionamento, nei locali adibiti a lavoro o nelle proprie unità immobiliari, per refrigerare le afose giornate.
In tema di disturbo al riposo delle persone a causa di vibrazioni e rumori provenienti, recentemente, si è pronunciata la Sezione prima, della Corte di Cassazione penale, con la sentenza n. 23130, depositata il 5 luglio 2006, in cui si ritiene pienamente legittima l'elevazione di una multa per colui che ha installato un impianto di condizionamento dell'aria, troppo rumoroso, e disturba il diritto al riposo e alla tranquillità dei vicini di casa.
Anzitutto, tale multa viene inflitta al soggetto proprietario dell'impianto, indipendentemente, che le soglie di rumorosità del climatizzatore non superino i limiti indicati dalla legge.
In particolare, la Suprema Corte rileva che, al fine di comminare la multa, prevista dalla contravvenzione dell'articolo 659 del codice penale, è sufficiente che si produca un disturbo alla “sensibilità media” delle persone e alla “comune tollerabilità”.
La questione portata all'attenzione della Corte è iniziata avanti il Tribunale di Palermo, che ha
condannato un soggetto, titolare di un ambulatorio di dialisi, al pagamento di una multa di 300 euro, oltre al risarcimento dei danni a favore delle parti civili costituite, dichiarato responsabile della contravvenzione prevista dall'articolo 659 c.p., per aver tenuto l'impianto di condizionamento dell'aria acceso fino a tarda sera, senza le dovute cautele, provocando emissioni sonore, tali da recare disturbo alle occupazioni e al riposo ad un nucleo familiare, residente in un alloggio, sopra la struttura sanitaria.
Il Tribunale competente ha ritenuto responsabile tale soggetto, sulla base di numerose e concordanti dichiarazioni testimoniali rese da soggetti, residenti nei palazzi circostanti, dalle quali si evinceva che il disturbo, creato al riposo delle persone, proveniva dall'impianto di climatizzazione e dal gruppo elettrogeno installato sul tetto dell'ambulatorio. Si precisava che le emissioni sonore, pur risultando di poco inferiori al limite fissato dall'articolo 4 Dpcm 14 novembre 1997, erano intollerabili, per la sensibilità media delle persone, sia per la loro intensità, sia per la durata fino a notte inoltrata, sia per l'ubicazione degli impianti che ne ampliavano i rumori. Avverso la sentenza del Tribunale di Palermo veniva proposto ricorso in Cassazione, per l'ammenda inflittagli, giustificando a fondamento delle pretese che, nel caso di specie, il climatizzatore veniva usato per l'esercizio della professione e veniva sostenuto dalla difesa che, in mancanza della prova di un abuso
nella utilizzazione dei mezzi di esercizio della professione, per sua natura rumoroso, come un laboratorio sanitario di dialisi, si dovevano escludere i presupposti oggettivi e soggettivi per l'applicazione della contravvenzione disciplinata dall'articolo 659 del codice penale. Tale tesi difensiva in Corte di Cassazione è stata decisamente respinta. Infatti, un consolidato orientamento giurisprudenziale stabilisce che per la sussistenza della contravvenzione rubricata “Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone” dell'articolo 659 c.p. è sufficiente la dimostrazione che la condotta posta in essere dall'agente sia tale da poter disturbare il riposo e le occupazioni di un numero indeterminato di persone, anche se una sola di esse si è in concreto lamentata.
In definitiva, la valutazione circa la sussistenza del concreto pericolo di disturbo deve essere effettuata con criteri oggettivi, in riferimento alla media sensibilità delle persone, che vivono nell'ambiente, ove i rumori vengono percepiti, di guisa che non vi è bisogno di effettuare una perizia fonometrica per accertare l'intensità dei rumori, allorché il giudice si sia basato su altri elementi probatori concordanti, acquisiti agli atti, e si sia formato il convincimento che per le modalità d'uso e di propagazione, la fonte sonora emetta rumori fastidiosi di intensità tale da superare i limiti di normale tollerabilità, arrecando disturbo alla quiete delle persone.

Avv. Roberto Bella
Presidente IRCAT
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