Abbiamo lavorato in questi mesi per una Fiaip nuova, nella forma e nella sostanza. Sotto la supervisione del segretario nazionale, infatti, la sede romana della Federazione ha cambiato faccia e operatività. Abbiamo rinnovato e ristrutturato la logistica adeguando gli uffici della Federazione al numero degli associati e ai servizi che dobbiamo offrire. Abbiamo preso un ufficio accanto alla sede di piazzale Flaminio, abbiamo dato una adeguata sistemazione a tutte le collaboratrici ma, soprattutto, abbiamo trasformato la sede storica in uno spazio dedicato alla rappresentanza e alla politica. In più, abbiamo ricavato tre sale riunioni per ospitare, contemporaneamente, l’attività di tre vicepresidenti nazionali.
La Fiaip cresce, e non solo nei metri quadrati. Perché, durante il 2006, l’attività federativa portata avanti dagli organi dirigenziali e indirizzata con grande decisione verso l’incremento degli organi periferici ha portato anche a un consistente aumento degli associati. Nel 2006 abbiamo aperto nuove sedi regionali ed entro la fine del 2007 dovremmo riuscire a coprire tutto il territorio nazionale. Non sono mancati per il personale corsi di formazione professionale e corsi sulla legge 626 sulla sicurezza sul lavoro.  Le recenti  aperture sono state quelle delle nuove sedi regionali in Toscana, in Veneto, in Emilia Romagna, in Puglia, in Piemonte e in Calabria e quelle di Campania, Umbria , Abruzzo-Molise e Trentino Alto Adige, Sardegna. Entro la fine del 2007 arriveranno anche quelle di Basilicata e Sicilia. Si tratta di un grande sforzo per la Federazione, ma noi crediamo che la presenza capillare sul territorio sia indispensabile. Dove sono state aperte nuove sedi abbiamo avvertito un contatto più diretto con gli associati e con le istituzioni che hanno partecipato agli eventi. Un modo importante per diffondere il nome di Fiaip dove, magari, non era ancora radicato come vorremmo.
Per i vertici nazionali si è trattato di un investimento notevole, soprattutto in termini di tempo: assicurare la presenza dei vertici federali a queste inaugurazioni è stato un dovere per chi rappresentiamo. Non è una questione di presenzialismo, ma di vicinanza. Abbiamo voluto far sentire la nostra presenza a tutti gli associati, confermando con i fatti la convinzione che non esistono, e non devono esistere, barriere fra i vertici e la base, fra presidenza e Collegi provinciali. Abbiamo fornito a tutti i dirigenti locali i nostri recapiti telefonici, mettendoci completamente a loro disposizione.
Nel 2006 si è avuto il massimo incremento degli associati che, rispetto al 2004, sono cresciuti del 24% superando la soglia di 11.000 associati.
Senza dimenticare che, sempre rispetto al 2004, sono diminuiti moltissimo quelli che lasciano la Fiaip, passati dal 12 al 4,5 per cento. Il saldo totale è decisamente in attivo. Numeri difficilmente immaginabili solamente qualche anno fa. Per questo devo fare i complimenti a tutti i responsabili dei Collegi regionali e provinciali perché è soprattutto merito loro se la Federazione è tornata a “fare sindacato” come una volta.
Stiamo preparando sempre nuovi servizi per i soci Fiaip che ci potranno distinguere da tutti gli operatori del settore immobiliare, e certamente la certificazione di qualità Qcert Iso 9001:2000 rappresenta un riferimento per la certificazione del sistema di gestione per la qualità delle nostre agenzie e saprà far fare un notevole salto di qualità a tutti gli associati Fiaip.

Si vuole stravolgere il sistema catastale e concedere ai Comuni una leva fiscale arbitraria “per far cassa”

In un “appello al Parlamento e al Governo” pubblicato su alcuni quotidiani si punta l'indice sul Ddl che prevede un catasto di valori. “Per le imposte sui redditi i valori censiti verrebbero tradotti in redditi (rendite) attraverso coefficienti stabiliti dal Governo, senza alcun riferimento se non teorico alla realtà”.
Il Catasto a questo punto, potrebbe anche essere abolito: sarebbe solo un'opinione, visto che ogni Governo che dovesse far cassa non avrebbe che modificare quei coefficienti. Un secco no al ddl del governo che vorrebbe modificare il catasto, passando da un sistema reddituale ad uno di tipo patrimoniale  (che censisca, cioè, il valore  degli edifici) arriva netto anche dagli agenti immobiliari, oltre che da Confedilizia che nei giorni scorsi ha organizzato un convegno sull’argomento a Roma. La Fiaip si è unita a Confedilizia  per contestare con forza il progetto di riforma governativo, pubblicando un appello nel quale, in attesa di una moderna riforma del catasto si chiede di confermare quanto previsto dal dpr n.138/98, che stabilisce la revisione delle tariffe d'estimo facendo riferimento  al valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare. Ma la Fiaip chiede anche che venga cancellata la norma introdotta con la recente Finanziaria con la quale gli agenti immobiliari sono stati obbligati, in solido con i propri  clienti, al pagamento dell'imposta  di registro per le scritture private non autenticate. Le critiche  espresse dalle molti associazioni che hanno aderito all’appello (Appc, Fiaip, Confedilizia, Unioncasa, Aspesi, Cnr-Csa, Anbba, Asages, Assindatcol, Fimpe, AssoTrusts, Ampic, Confcasalinghe, Cites, Coram, Alac, Gesticon) riguardano quindi il disegno  di legge governativo attualmente  all'esame della camera dei deputati con il quale si intende trasformare il sistema catastale da un catasto di “redditi” a un catasto di “valori”.
Così facendo, secondo il presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, si “vanificherebbero d'un tratto le promesse del governo sul fatto che il gettito complessivo derivante dal settore immobiliare sarebbe rimasto invariato”. E infatti l'imposta  comunale sugli immobili, come sottolineato da Franco Arosio, presidente della Fiaip, si troverebbe automaticamente ad avere una nuova base imponibile (per di più triplicata rispetto a quella attuale). E la stessa cosa avverrebbe per tutte le altre imposte commisurate al valore catastale degli immobili. Arosio non sarebbe invece contrario a un adeguamento  delle rendite catastali ai valori di mercato, purché accompagnato  a una reale diminuzione dell'imposizione fiscale sugli immobili. Fiaip e Confedilizia hanno inoltre sottolineato la gravità della norma contenuta nella recente Finanziaria, che obbliga gli agenti immobiliari al pagamento, in solido  con i propri clienti, dell'imposta di registro per le scritture private non autenticate di natura negoziale, contratti preliminari in testa. Secondo le associazioni firmatarie dell'appello, per la prima volta in Italia una categoria è tenuta per legge a provvedere al pagamento delle imposte per i propri clienti. Arosio sottolinea infine come “Togliere l'Ici sulla prima casa, così come paventato dal governo, sarebbe opportuno, ma concedere una nuova leva fiscale incontrollata alle amministrazioni locali che potranno così porre nuove tassazioni indiscriminate attraverso la revisione degli estimi catastali può essere un boomerang per milioni di famiglie”. Fiaip invita a riflettere seriamente su cosa possa davvero significare il trasferimento del catasto ai Comuni.

La durata media ha ormai superato i venti anni con importi medi che seguono la dinamica dei prezzi

Mentre nell’ultima finanziaria sono state molte le norme che sono andate ad interessare il mondo immobiliare nel suo complesso, sul mutuo in particolare i provvedimenti che nel corso del 2006 ed in questo primo scorcio del 2007 hanno introdotto novità di rilievo, anche sulla fiscalità ad esso connessa ed in particolare sull’imposta sostitutiva e sulla detrazione degli interessi, sono stati altri.
Il primo, non in ordine cronologico, ma per l’impatto che ha avuto ed è destinato ad avere, è una circolare dell’Agenzia del Territorio, per la precisione la 06/2006 del 05 Dicembre 2006, che all’atto della sua emanazione ha mandato in fibrillazione in particolare i Notai per i quali, come sappiamo bene, la fine dell’anno è un momento di intenso lavoro.
Cos’è successo, cosa dice questa circolare?
Richiamando una sentenza della Corte di Cassazione, la 11165 del 26 Maggio 2005, la direzione dell’Agenzia ribadisce che, la presenza nei contratti di finanziamento a medio e lungo termine di clausole che consentano espressamente al soggetto finanziato di risolvere anticipatamente il rapporto attraverso l’estinzione del debito, prima che decorrano i diciotto mesi previsti dall’art. 15 del DPR 601/73, è incompatibile con il regime agevolativo ivi previsto, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva, con un’aliquota dello 0,25%, in luogo dell’applicazione delle imposte di registro, bollo, catastale ed ipotecaria e delle tasse di concessione governativa.
Già le conseguenze della prima ora sono state tutt’altro che trascurabili: gran parte dei contratti di mutuo erano da rivedere prima della stipula, fatto che sarebbe stato tutt’altro che semplice da far digerire agli istituti di credito se non avessero dovuto, in caso contrario, spiegare ai propri clienti come mai quell’imposta, già di per se antipatica anche se contenuta, doveva essere incrementata non di una, non di due, ma ben di otto volte; l’aliquota ordinaria dell’imposta ipotecaria è infatti il 2%.
Ed il problema contingente infatti si è risolto; le banche hanno cambiato le minute dei contratti, i rogiti, magari con un po’ di ritardo, sono stati fatti regolarmente.
Ciò cui però non si è trovato soluzione sono invece i potenziali effetti retroattivi di questa circolare, perché, se ora si è corsi ai ripari, tutti i contratti di mutuo stipulati negli scorsi mesi ed anni, se contengono clausole che diano espressamente al mutuatario la facoltà di estinguere il rapporto prima dei fatidici diciotto mesi, avrebbero dovuto scontare l’imposta ipotecaria al 2%, fatto che può dar adito, in caso di applicazione al suo posto dell’imposta sostitutiva allo 0,25%, all’emissione di avvisi di liquidazione dell’imposta non pagata.
Si tratta di una situazione realmente esplosiva per milioni di famiglie ed aziende.
Il paradosso è che la circostanza per cui un mutuatario estingua il suo finanziamento prima dei diciotto mesi è ammissibile e non è in contrasto con il regime agevolativo, aspetto ribadito dalla stessa circolare dell’Agenzia del Territorio; è solo la previsione espressa di tale possibilità ad essere incompatibile dal momento che, e cito, “dette clausole non sembrano assicurare al rapporto contrattuale un grado di stabilità sufficiente a garantirne una durata potenziale conforme a quella minima fissata dalla legge” e ciò perché, come affermato dall’Avvocatura di Stato con una nota del 3 Novembre 2006, essendo i tributi di cui all’art. 15 del citato DPR 601/73 qualificabili come imposte d’atto, “devono prendere in considerazione solo le risultanze documentali e non il rapporto che ne segue e le vicende successive alla stipulazione”.
In soldoni posso farlo, ma non deve essere scritto che posso; ci si potrebbe ridere sopra se non fosse che, su una questione del genere, ballano svariati milioni di euro di possibile gettito.
Sempre da alcune circolari, questa volta dell’Agenzia delle Entrate, sono arrivate invece alcune precisazioni in tema di detrazione degli interessi.
Le più rilevanti dovrebbero comunque essere a tutti ben note in quanto risalgono alla circolare numero 15 del 20 Aprile 2005, con la quale l’amministrazione ha messo una stretta agli sconti riconosciuti dal fisco per i mutui prima casa.
L’Agenzia ha sentenziato che, l’importo dichiarato in atto, aumentato delle sole spese notarili e degli altri oneri accessori connessi all’operazione di acquisto e documentati, è il limite, in presenza di mutuo di importo superiore, sul quale si può beneficiare della detrazione del 19% degli interessi corrisposti alla banca.
Nella successiva circolare n. 26 del 31 Maggio 2005 è stata poi ancora meglio chiarita la portata della nota appena citata stabilendo che l’eventuale sconto IRPEF indebitamente goduto debba essere restituito dal contribuente, addizionato di interessi, ma fortunatamente senza alcuna sanzione. A parziale consolazione quest’ultimo documento ammette, tra gli oneri accessori considerabili nel calcolo dell’importo limite sul quale è riconosciuta la detrazione, anche le spese di mediazione e le imposte di registro, catastale ed ipotecaria.
Lasciando le problematiche fiscali non possiamo non fare qualche cenno al più recente Decreto Legge n. 7 del 31 Gennaio 2007, meglio noto come decreto Bersani-bis o “lenzuolata” o decreto liberalizzazioni, recentemente convertito nelle legge n. 40 del 02 Aprile 2007.
Le nuove “misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese” hanno infatti introdotto tre grosse novità per chi si accinge ad accendere un mutuo o ha un mutuo già in atto:

1. Portabilità del mutuo: il mutuatario avrà la possibilità di spostare il proprio mutuo da un soggetto finanziatore ad un altro che subentrerà nelle garanzie, anche tramite scrittura privata e, soprattutto, senza perdere i benefici prima casa.
2. Cancellazione automatica delle ipoteche: la nuova legge introduce il concetto di estinzione automatica dell’ipoteca alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita, sempre che, entro trenta giorni non sopraggiunga all’Agenzia del Territorio idonea dichiarazione di permanenza del credito.
   
   Il procedimento appare sufficientemente chiaro:
   
   
   • l’istituto finanziatore rilascia al debitore quietanza per l’estinzione dell’obbligazione;
   • analoga comunicazione (le cui modalità dovranno essere stabilite entro il 02 Giugno con provvedimento dell’Agenzia del Territorio) viene inviata al Conservatore dei Registri Immobiliari, senza oneri per il debitore;
   • (eventualmente) dichiarazione motivata del creditore di permanenza dell’ipoteca, da comunicarsi all’Agenzia del Territorio ed al debitore entro trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione; tale dichiarazione verrà annotata a margine dell’iscrizione ipotecaria;
   • (in assenza della precedente) cancellazione d’ufficio eseguita dal Conservatore entro il giorno successivo alla decorrenza del termine di trenta giorni concesso al creditore per trasmettere la comunicazione di avvenuta estinzione sopra citata.
     
     
   Per i vecchi mutui già estinti e per i quali non sia stata ancora cancellata l’ipoteca, il cittadino potrà usufruire della nuova procedura richiedendo, mezzo raccomandata all’istituto erogante, la quietanza di avvenuto pagamento.
   
   
3. Eliminazione delle clausole penali per chi richiede l’estinzione di un mutuo immobiliare, e non parliamo solo di quelli accesi per l’acquisto della prima casa, ma anche dei mutui ristrutturazione e di quelli per l’acquisto di immobili ad uso non abitativo, purché il contratto venga stipulato da una persona fisica.

Ma non basta; sempre a proposito di penali di estinzione anticipata, la nuova norma prevede anche che, per i mutui contratti prima della sua entrata in vigore, ABI e associazioni dei consumatori debbano fissare per queste un tetto massimo; a tale proposito si è giunti ad un accordo da pochi giorni.
Non è cosa da poco soprattutto in un momento come questo che vede molti potenziali mutuatari orientarsi sulla contrazione di un finanziamento a tasso fisso, tipologia per la quale fino al 02 Febbraio 2007, data di entrata in vigore del decreto, le banche prevedevano non trascurabili, anche se in questo caso motivate, penali per l’estinzione anticipata.
Se infatti le penali sui mutui a tasso variabile erano, di fatto, già state cancellate dal mercato essendo difficile dimostrarne i presupposti, e pertanto la nuova legge poco andrà a cambiare, per quanto attiene i mutui a tasso fisso, dove la penale è motivata da un effettivo aggravio di costi per l’istituto erogante in caso di estinzione prematura dell’obbligazione, questa è una vera rivoluzione, che imporrà ai soggetti finanziatori una importante revisione dei loro parametri di valutazione della sostenibilità di questo tipo di operazioni, che avrà, come primo e facilmente prevedibile effetto, una revisione al rialzo dei tassi fissi applicati da ora in avanti.
Cosa consigliare quindi ad un cliente che oggi entra nel nostro ufficio per acquistare casa contraendo l’inevitabile mutuo per far fronte alla spesa.
Negli ultimi tempi l’interesse sui mutui a tasso fisso è molto cresciuto e ciò perché, in virtù dell’importante crescita dei tassi di interesse degli ultimi tempi e del per certi versi anomalo andamento in controtendenza dell’IRS, parametro cui nella maggior parte dei casi sono agganciati i mutui a tasso fisso, si è assottigliata come non mai la distanza tra la curva di quest’ultimo e quella dell’EURIBOR.

Oggi un buon mutuo a tasso variabile a venti anni sconta su un mutuo di pari lunghezza a tasso fisso, che riusciamo a proporre ai nostri clienti grazie alle convenzioni FIAIP ad un appetibile 5,15%, un vantaggio di tasso di quattro decimi di punto, che verrà in gran parte assorbito dal prossimo, già previsto, innalzamento dei tassi europei di 2,5 decimi di punto.
E’ tuttavia opinione comune che la fase rialzista sia quasi al capolinea, mentre al contrario, come dicevo prima, si tratterà di vedere come le banche reagiranno all’incremento di costi cui dovranno far fronte in virtù della legge Bersani.
Oggi, consigliando al nostro cliente di contrarre un mutuo a tasso fisso al 5,15%, saremo certi di non fare brutta figura: l’IRS è quasi ai suoi minimi storici, toccati nel settembre 2005, quando era sceso sui venti anni al 3,60% a fronte però di una differenza sull’EURIBOR di ben 1,45 punti.

Con ogni probabilità alla fine dell’ammortamento il nostro cliente avrà comunque speso qualcosa di più in termini di interesse, ma questo è il prezzo della tranquillità, prezzo comunque che risulterà tanto più accettabile quanto più a lungo i due parametri si manterranno vicini: sappiamo bene infatti come siano i primi anni di vita del mutuo quelli più importanti ai fini del conteggio degli interessi; è infatti quando il debito è più consistente che il tasso esplica maggiormente i suoi effetti.
Se consideriamo che, prima dell’attuale fase rialzista che dura da più di un anno, si era assistito a circa due anni di grande stabilità dei saggi d’interesse, con l’EURIBOR che si è mantenuto poco sopra al 2,00% da metà 2003 alla fine del 2005, è che non è remota la possibilità, viste le politiche monetarie della BCE che questa stabilizzazione vada a ripetersi anche ora che siamo al picco superiore della curva, quella del tasso fisso potrebbe non essere in effetti una scelta sbagliata, anche se personalmente propenderei per una formula mista, assicurandomi tre o al massimo cinque anni a tasso fisso con questi valori, per poi approfittare della prevedibile discesa dei parametri di riferimento commutando l’ammortamento ad un tasso variabile che, grazie agli spread competitivi che possiamo già da oggi contrattualizzare, non mi esporrà comunque al rischio di un pesante aggravio del monte interessi, essendo già stata restituita una consistente parte del capitale.
Non ho invece grande simpatia per i mutui a rata fissa e tasso variabile che oggi suscitano tanta curiosità, ma al di là della simpatia o meno, per prospettare un prodotto del genere, visto il tipo di ammortamento che lo governa, bisogna essere molto fiduciosi su una rapida conclusione della fase rialzista. Il mantenere la rata fissa comporta infatti che, in caso di crescita dei tassi, la quota di interessi che la compone vada a comprimere la quota di capitale che viene restituita, fino anche ad azzerarla, limite superato il quale, anche la rata fissa si troverebbe ad essere giocoforza incrementata.
Al contrario questo può essere un ottimo prodotto in caso si preveda un’iniziale fase discendente dei tassi in quanto la riduzione della quota interessi a vantaggio della quota capitale, e la conseguentemente più rapida riduzione del debito, amplificherebbero i vantaggi conseguibili, a seguito di una riduzione dei tassi, con un mutuo a tasso variabile di concezione tradizionale, sulla cui rata la quota di capitale restituito si mantiene costante. Tutto ciò vale però se gli italiani continueranno ad acquistare case: va infatti considerato un altro aspetto che è la sostenibilità dei prezzi degli immobili.
La durata media dei mutui ha ormai superato di slancio i venti anni, con importi medi che seguono ovviamente la dinamica dei prezzi. Oggi le banche ci propongono mutui con durate fino a quarant’anni e rapporti di copertura fino al 100% , ma la percezione che si sia al limite delle reali possibilità della gente è diffusa ed in molti operatori si sta facendo strada la convinzione che, in assenza di una fase di stabilizzazione anche dei prezzi la vera alternativa non sarà né il tasso fisso, né quello variabile, bensì il caro, vecchio affitto.La domanda che molti si porranno sarà infatti questa: perché devo indebitarmi per tutta la vita quando la casa che oltretutto andrei a comprare è meno attraente di quella che troverei in affitto spendendo la stessa cifra? Sarà bene ripassarsi la legge 431/98.

Grande successo - platea piena - lo scorso 5 maggio, nella splendida cornice dell’hotel Royal Carlton di Bologna, de “La nuova modulistica della Fiaip aggiornata in base alle recenti normative”, convegno che ha avuto le finalità di valutare e approfondire i testi della nuova modulistica della Federazione, relativa a compravendite e locazioni, mediazione creditizia e immobili turistici. Modulistica predisposta in collaborazione e con la consulenza dei maggiori esperti italiani sull'Istituto della Mediazione, in conformità alle norme a tutela del consumatore, alle recenti normative fiscali introdotte dal Decreto Visco - Bersani e dalla Finanziaria 2007.
In particolare sono stati affrontati i temi sugli obblighi di registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale, tra le quali la “Proposta di Acquisto-Preliminare di Vendita”, stipulate a seguito della attività degli agenti immobiliari per la conclusione degli affari. Moderatore dell’incontro è stato  Armando Barsotti coordinatore Ufficio Studi Fiaip che ha coordinato gli interventi di: Paolo Righi, Vice Presidente Nazionale Vicario Fiaip; Gianni Gusso Vice Presidente Nazionale Fiaip Settore Cultura e Formazione; Stefano Rosetti Direttore Regionale Emilia est - Romagna UniCredit Banca.
Si sono avute poi le seguenti relazioni: “Perchè una nuova modulistica Fiaip” di Franco Arosio, Presidente Nazionale Fiaip; “I nuovi moduli per compravendite e locazioni immobiliari” di Luciano Pasutti Presidente Onorario Fiaip e del Collegio dell’Emilia Romagna; “La modulistica per gli agenti immobiliari turistici” di Osvaldo Grandin Vice Presidente Nazionale Fiaip Settore Turistico; “La nuova modulistica per i mediatori creditizi associati Fiaip” di Angelo Manlio Pavan Vice Presidente Nazionale Fiaip Settore Mediatori Creditizi. Hanno risposto alle domande dei tantissimi partecipanti il professor Alessio Zaccaria ordinario di Diritto Civile - Università di Verona e consulente giuridico dell’Ufficio Studi Fiaip e il dott. Gilberto Zaina, dottore commercialista consulente “Fiaip Turismo”.
“Lo scopo principale del convegno - spiega Luciano Passuti, che ha collaborato con l’Ufficio Studi Fiaip nella stesura della nuova modulistica - è stato quello di aggiornare la modulistica per le agenzie immobiliari, i mediatori creditizi, e il settore turistico, alla luce del decreto Bersani - Visco e della Finanziaria 2007. Le finalità sono quelle di una sempre maggior tutela del consumatore e in quest’ottica è allo studio il bilanciamento delle clausole vessatorie con gli obblighi a carico dell’agente immobiliare, che vanno oltre la normale attività professionale, come il tema dell’irrevocabilità, non prestabilita ma che sarà concordata tra le parti, ovvero tra l’agente immobiliare e il proprietario.
Sul settore turistico il proprietario di un appartamento in una zona di vacanza, con la nuova modulistica può delegare - prima non succedeva così – all’agenzia immobiliare la gestione totale dell’immobile ai fini della locazione turistica in tutti i suoi aspetti. Sul fronte dei mediatori creditizi la modulistica – la Fiaip è la sola federazione di categoria che si sta occupando della questione - è stata pensata per agevolare meglio il rapporto tra mediatore creditizio, banca e cliente, in particolare nell’erogazione dei mutui per l’acquisto di immobili. Ora, alla luce del lavoro svolto, pensiamo di approvare ufficialmente la nuova modulistica entro l’estate. Quando sarà pronta ne daremo naturalmente notizia immediatamente a tutti i nostri associati”.